2017年上市企业三季报披露已收官。据wind资讯统计数据显示，a股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增加14038亿元，同比增长幅度达23.21%。换言之，截至2017年9月底，a股平均每家上市房企负债达445亿元。
值得注意的是，《证券日报》记者注意到，在a股136家房企中，有36家资产负债率超过80%红线，占比接近26.5%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有51家，占比超过37.5%。
国海证券分析师代鹏举认为，房地产是高杠杆行业，外部融资是否顺畅不但决定了房企是否能做大规模，也决定了房企的偿债能力。今年前三季度，地产债发行收缩，房企的长期偿债能力和短期偿债能力都有所下滑。
但易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，2015年以来，鉴于公司债成本较低，房企大规模发行公司债，这些债务还未进入集中还款期，预计明后年将是还债高峰期。
16家房企负债过千亿元
根据wind资讯统计数据显示，136家上市房企的总资产总计为7.61万亿元，同比增长幅度达27.02%，与负债增长水平相差约3.8个百分点。此外，根据wind资讯统计数据计算，截至2017年9月底，这136家上市房企的平均资产负债率为79.45%，去年则为77.5%，同比增加1.95个百分点。
在这136家上市房企中，总负债同比上升企业为87家，占比为64%。负债100亿元以下企业有69家，占比为51%；负债100亿元-300亿元企业有31家，占比为23%；负债300亿元-500亿元房企有9家，占比约为7%；负债500亿元-1000亿元企业有11家，占比约为8%；负债1000亿元以上房企16家，占比为11%。
具体来看，万科、绿地控股和保利地产负债均超过5000亿元，分别为8506.57亿元、6850.2亿元和5057.1亿元。据《证券日报》记者计算，超过1000亿元以上的16家企业总负债为3.7万亿元，占136家房企总负债的比重约为60%。
从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。《证券日报》记者根据统计数据测算，截至2017年9月底，资产负债率大于80%房企占26%，在70%-80%之间占比为23%，60%-70%之间的占比为13%。资产负债率排在榜首的企业为*st紫学，高达97.3%。
值得注意的是，一些标杆房企负债率小幅攀升。据《证券日报》记者统计，截至2017年9月底，绿地控股资产负债率为88.85%，万科a资产负债率为83.53%。
但值得警惕的是，地产行业有息负债整体攀升。截至2017年9月底，136家上市房企带息负债总额为2.7万亿元，而2016年同期则为2万亿元，占当年负债总额的比重均为45%。
负债居高不下
事实上，据中原地产最新数据显示，今年前10个月，50强房企拿地金额已经超过2万亿元。同时，今年房企的销售额将创下历史新高。显然，房企的快速扩张，主要是高杠杆模式运营带来的结果。
对此，有业内人士称，房企加杠杆追求规模，周转能力是关键，因此多数房企都在加快周转率上倾注心血，比如缩短拿地到开盘的时间。正如一位房地产企业的高管所示，若不加快项目周转速度，每天醒来上亿元，甚至数亿元的资金成本支出就会拖垮企业。
但严跃进向《证券日报》记者表示，前两年宽松的融资环境已经过去，去年11月份以来，房企融资环境收紧，去杠杆力度加大，加上今年调控政策全面加码，预计明后年偿债高峰期来临时，会有一些房企难以承受资金压力。
更重要的是，大量的表外融资正流向地产行业。去年10月份以来，公司债发行窗口收紧，不少房企重启了永续债，abs等表外融资渠道。长租公寓和物业是房企发行abs产品的最好通道，提高资本流动性的同时，还可以提前回款，为企业提供资金，为下一步扩张提供助力。
而目前来看，今年前三季度，房企负债率再创新高，板块资产负债率高达79%以上。其中，二线房企的净负债率和投资现金流出扩大幅度最大，可见其扩张较为激进。
对于这些上市房企来说，加快销售，加快现金回流仍旧是做大规模的重要支撑力。毕竟，一旦企业周转能力受阻，销售回款率难以维持高位，偿债能力将失控。届时，过高的负债率就将成为压倒企业的稻草。
对此，同策研究院总监张宏伟向记者表示，从资金兑付压力来看，明年房企就将步入集中还款期。鉴于2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大。
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